Bijlage 12 - MPG Lite 2025

Deze MPG Lite rapportage geeft de verwachting weer van de grondexploitatieportefeuille en het bijbehorende resultaat ten opzichte van de prognose in het MPG 2025. Het MPG Lite rapporteert over de voortgang van de grondportefeuille, maar is geen gedetailleerde actualisatie waarbij alle projecten en parameters worden heroverwogen. Volledige actualisatie vindt plaats bij het MPG 2026 en de effecten hiervan zullen in de programmarekening 2025 financieel worden verwerkt. Het doel van het MPG Lite is om inzicht te bieden in de voortgang van de portefeuille en een indicatie van het verwachte resultaat voor 2025 om waar nodig te kunnen bijsturen.

Ontwikkelingen
In eerste half jaar van 2025 zijn er in onze regio meer (bestaande) woningen verkocht dan een jaar eerder en ook het aanbod nam toe in vergelijking met een jaar eerder. Ondanks dat de krapte indicator voor de regio licht afneemt, zien we in Ede dat we te maken hebben met schaarste op de woningmarkt en stijgende verkoopprijzen van woningen. Het CBS geeft op basis van de woningtransacties aan dat de gemiddelde koopprijs van een woning in Ede in 2025 met 14,5% gestegen is ten opzichte van een jaar eerder. Dat heeft impact op de betaalbaarheid van woningen en daarmee de bereikbaarheid van een koopwoning voor starters op de woningmarkt. Verwachting is dat een blijvende krapte op de woningmarkt zal leiden tot het verder toenemen van de woningprijzen. Het is daarom belangrijk blijvend in te zetten op een forse productie van betaalbare woningen in Ede de komende jaren en - mede via ons beleid - te sturen op het bereiken van de ambities uit de woondeal regio Foodvalley.

Hoewel de ambities helder zijn, zorgen de randvoorwaarden in de ruimtelijke ontwikkeling voor grote uitdagingen op het gebied van stikstof, milieu, compensatie en recreatiedruk. Dit is mede gevolg van de ligging van onze gemeente nabij Natura2000 gebied. Deze complexiteit heeft gevolgen voor de doorlooptijd en betaalbaarheid van de plannen. Samen met alle partners zijn we op zoek naar oplossingen om tot versnelling van de uitvoering te komen.

Woningbouw
Voor 2025 is begroot om grond voor 277 woningen te verkopen. In de eerste helft van 2025 heeft nog geen grondlevering plaatsgevonden. Ondanks de huidige tussenstand, is de verwachting dat eind van dit jaar er grond geleverd is voor 227 woningen (-/- 18%). De onzekerheden bij meerdere projecten zijn groot waardoor het aantal uiteindelijk zowel substantieel hoger als lager kan worden en uit zal komen binnen de bandbreedte van 184 tot 312 woningen.

Bedrijventerreinen/WFC
Voor 2025 was in het MPG gerekend op de levering van 1 hectare bedrijfskavels. Dit betreft het Ketelhuis op het WFC-terrein. Deze is inmiddels geleverd. Daarnaast is ook de Mauritskazerne op het WFC-terrein overgedragen. Deze levering heeft eerder plaatsgevonden dan geraamd. De verwachting is dat deze levering en de herontwikkeling van Ketelhuis en Mauritskazerne een flinke impuls gaan geven aan de ontwikkeling en levendigheid van het gebied.

Ontwikkeling Portefeuille
De prognose voor 2025 was dat de boekwaarde van de gemeentelijke projecten (woningbouw en bedrijfsterreinen) in 2025 met circa € 26,5 miljoen af zou nemen tot € 47,2 miljoen. Op basis van de geactualiseerde prognose van de kosten en opbrengsten verwachten we dat de boekwaarde van de dan actieve grondexploitaties in 2025 met ongeveer € 3,3 miljoen gaat stijgen naar € 77 miljoen.
Het later afsluiten van het project Kazerneterreinen en Kop van de Parkweg, waarvoor een voorziening is gevormd die verrekend zou worden met de boekwaarde heeft hier grote invloed op. De boekwaarde van het project blijft in 2025 immers op de balans staan en wordt nog niet meegenomen in het resultaat.

Risico’s
Het totaal van de risico’s (kans maal effect) in het MPG 2025 bedraagt € 17,6 miljoen. Dit betreft het saldo tussen de geïdentificeerde risico’s (€ 19,9 miljoen) en kansen (€ 2,3 miljoen). In bijlage 2 is een actualisatie gegeven van de risico's per 1 juli 2025. Daaruit blijkt dat de gewogen risico's dalen met € 0,5 miljoen tot € 19,5 miljoen en de gewogen kansen eveneens dalen en wel met € 0,2 miljoen naar € 2,1 miljoen. Het saldo bedraagt bij de MPG lite 2025 € 17,3 miljoen, een geringe daling van € 0,3 miljoen ten opzichte van het MPG 2025.

Prognose resultaat Grondbedrijf 2025
In het MPG 2025 was voor 2025 uitgegaan van een positief resultaat van € 2,76 miljoen. Op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van het jaar en de prognose voor de tweede helft van het jaar is dit nog steeds de verwachting.

In het MPG 2025 was voor 2025 uitgegaan van een positief resultaat van € 2.755.900. Actueel wordt verwacht dat op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van het jaar, het jaar met een positief resultaat van € 2.722.000 af te kunnen sluiten.
De belangrijkste redenen voor het resultaat zijn:

• Het afsluiten van deelproject Kazerneterrein SSK met een positief resultaat van € 8,9 miljoen
• De Voorziening Verliesgevende Grondexploitaties (VVG) moet op basis van de bijstellingen in de projecten en het afsluiten van Kazerneterrein SSK met circa € 8,8 miljoen worden verhoogd. Dit gaat ten laste van het jaarresultaat.
• De exploitatiekosten MVA vallen € 99.500 lager uit doordat de beheerplannen van de panden, die vorig jaar zijn aangekocht, nog niet gereed zijn waardoor het onderhoud ook nog niet is gestart. Ook heeft de sloop van garageboxen vertraging opgelopen.
• Incidentele verkoop levert door indexatie, wat niet was begroot uit voorzichtigheidsbeginsel, een extra voordeel van € 450.000 ten gunste van het jaarresultaat.
• De tussentijdse Winstneming valt dit jaar met circa € 784.000 lager uit dan begroot. Dit komt omdat het resultaat van Kernhem vlek B West, vanwege hoger dan voorziene investeringen in de aanleg van de openbare ruimte, verslechtert en de verwachte risico's zijn toegenomen.
• De kostenpost voor product- en beleidsontwikkeling valt circa € 32.600 lager uit dan begroot (circa 15%).

Per saldo is de huidige inschatting dat het jaarresultaat circa € 33.900 lager uit valt dan begroot. Bij dit bedrag moeten enkele kanttekeningen worden gemaakt:

• Begin oktober 2025 is de eerste fase van de grondexploitatie Doesburgerbroek geopend. Er zijn middelen vrijgemaakt om te voorzien in het verwachte tekort. Zie Perspectiefnota 2026-2029, onderdeel 3.5 Voortgang uitvoering Omgevingsvisie Ede.
• Alle parameters en uitgangspunten voor het MPG 2026 zullen nog worden geactualiseerd. Deze hebben een uitwerking op toekomstige resultaten in de grondexploitaties en komen nog ten gunste/laste van het resultaat over 2025.
• Met de MPG 2026 zal de verlaagde rekenrente, die bij de Perspectiefnota 2026-2029 is vastgesteld, worden verwerkt in de plannen dit zal een positief effect hebben.
• Het jaarresultaat wordt beïnvloed door de voortgang in de projecten, in paragraaf 2.2 is toegelicht dat de voortgang in de projecten op onderdelen onvoorspelbaarheid kent, ook door het aanzienlijke risicoprofiel op een aantal projecten.
• Het berekenen van het moment van de winstneming is een resultante van de voorgang van de kosten en opbrengsten in een project gecorrigeerd met de resterende risico's. Deze drie variabelen maken het lastig om het exacte moment en bedrag van winstneming te begroten.
• In 2025 is het ontwikkelperspectief voor het stationskwartier Ede Wageningen opgesteld. Deze zal voor de grondexploitatie WFC, samen met de ontwikkelaar, worden uitgewerkt tot ontwikkelplan. Dit ontwikkelplan zal samen met de financiële vertaling in de grondexploitatie eind 2025/begin 2026 ter goedkeuring aan de Raad worden voorgelegd. Hoewel wordt ingestoken op een wijziging binnen de financiële kaders van de huidige grondexploitatie, kan de uitwerking mogelijk een nadelig financieel effect hebben.