Bijlage 12 - MPG Lite 2025

In dit hoofdstuk worden algemene trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de totale portefeuille van het grondbedrijf toegelicht. Ook worden de ontwikkelingen besproken die van invloed kunnen zijn op specifieke grondexploitaties.

2.1 Ontwikkelingen

In eerste half jaar van 2025 zijn er in onze regio meer (bestaande) woningen verkocht dan een jaar eerder en ook het aanbod nam toe in vergelijking met een jaar eerder. Ondanks dat de krapte indicator voor de regio licht afneemt, zien we in Ede dat we te maken hebben met schaarste op de woningmarkt en stijgende verkoopprijzen van woningen. Het CBS geeft op basis van de woningtransacties aan dat de gemiddelde koopprijs van een woning in Ede in 2025 met 14,5% gestegen is ten opzichte van een jaar eerder. Dat heeft impact op de betaalbaarheid van woningen en daarmee de bereikbaarheid van een koopwoning voor starters op de woningmarkt. Verwachting is dat een blijvende krapte op de woningmarkt zal leiden tot het verder toenemen van de woningprijzen. Het is daarom belangrijk blijvend in te zetten op een forse productie van betaalbare woningen in Ede de komende jaren en - mede via ons beleid - te sturen op het bereiken van de ambities uit de woondeal regio Foodvalley.

Hoewel de ambities helder zijn, zorgen de randvoorwaarden in de ruimtelijke ontwikkeling voor grote uitdagingen op het gebied van stikstof, milieu, compensatie en recreatiedruk. Dit is mede gevolg van de ligging van onze gemeente nabij Natura2000 gebied. Deze complexiteit heeft gevolgen voor de doorlooptijd en betaalbaarheid van de plannen. Samen met alle partners zijn we op zoek naar oplossingen om tot versnelling van de uitvoering te komen.

2.2 Voortgang programma

Woningbouwlocaties gemeente
De gemeente streeft in de Omgevingsvisie 2040 naar een productie van circa 750 nieuwbouwwoningen per jaar. De gemeente zelf zorgt historisch gezien, voor ca. de helft van de bouwgrond voor deze woningbouw. De andere woningen worden door marktinitiatieven gerealiseerd. Voor 2025 is de verkoop van 277 bouwrijpe kavels gepland op onder meer het WFC-terrein, Kernhem B West, Kop van de Parkweg, Otterlo-Weversteeg en op de twee flexwonen locaties, zijnde Somapad en Groenendaal.

Ondanks het gegeven dat tot en met het tweede kwartaal 2025 nog geen bouwrijpe kavels zijn geleverd, is de verwachting dat dit jaar nog 227 kavels (82%) geleverd gaan worden.
De voorverkoop van de woningen in Deelgebied O van Kazerneterrein Maurits WFC is voorspoedig verlopen. De grond zal in Q3 2025 kunnen worden geleverd. Ook de voorverkoop van de laatste fase van Otterlo-Weversteeg is afgerond. Alle woningen zijn verkocht. Grondlevering vindt plaats in november 2025. Hetzelfde geldt voor Kernhem B West. Daar blijft de productie op niveau en verloopt volgens verwachting met levering in november-december.

Voor de overige projecten zal het de komende maanden duidelijk worden of de grondleveringen daadwerkelijk nog in 2025 plaats vinden.
Dit zal voornamelijk in het vierde kwartaal gaan plaatsvinden. De onzekerheid over de levering van de gronden is altijd groot, zeker voor de woningen die een voorverkoop van 70% behoeven. Soms valt de levering van grond net na de jaarwisseling waardoor de aantallen kunnen afwijken. Om deze reden wordt in een bandbreedte gecommuniceerd.
Voor de financiële doorrekening van de projecten bij de MPG lite is uitgegaan van een verwachte levering van 227 kavels. Vanwege de onzekerheden in de projecten kan het aantal uiteindelijk zowel substantieel hoger als lager worden, binnen een bandbreedte van 184 tot 312 woningen.

Bedrijfsterreinenlocaties gemeente
In het MPG 2025 is uitgegaan van verkoop en levering van 0,09 hectare bedrijfsgrond (Ketelhuis op WFC) in 2025. Reden voor dit lage aantal is dat de bedrijven geen (grootverbruik)aansluiting op het energienetwerk kunnen krijgen. In de eerste helft van 2025 zijn er geen leveringen geweest, deze hebben wel in juli 2025 plaatsgevonden. Zowel de verwachte 0,09 hectare van het Ketelhuis is geleverd, maar ook de 1,06 hectare van de Mauritskazerne. Deze levering was gepland in 2026 en heeft dus eerder plaatsgevonden.

2.3 Voortgang financieel

Besteding kredieten jaarschijf 2025
Bij de vaststelling van het MPG 2025 zijn voor de uitvoering van de plannen in 2025 middelen beschikbaar gesteld. Halverwege dit jaar kan geconstateerd worden dat de besteding van de middelen achter ligt ten opzichte van de prognose.
In bijlage 1 is een overzicht gegeven van de geprognosticeerde versus de werkelijke uitgaven en inkomsten in de zowel eerste helft van 2025 als eind 2025. Hieruit blijkt dat van de geraamde kosten tot en met juni 18% is gerealiseerd en van de geraamde opbrengsten 0%.
Gesteld kan worden dat zowel de kosten als de opbrengsten achterblijven op de begroting voor de eerste helft van het jaar. In de maand juli zijn de eerste verkopen geweest voor € 4,3 miljoen als deze eind juni hadden plaatsgevonden (in de beschouwingsperiode van deze MPG lite) was 21% gerealiseerd van de opbrengsten.
De verwachting voor geheel 2025 is dat 93% van de kosten en 112% van de opbrengsten wordt gehaald.

Ontwikkeling boekwaarde

De boekwaarde van de actieve gemeentelijke projecten (woningbouw en bedrijfsterreinen) bedroeg per 1 januari van dit jaar € 73,7 miljoen. In het MPG 2025 is ervan uit gegaan dat de boekwaarde in 2025 met circa € 26,5 miljoen af zou nemen tot € 47,2 miljoen. Deze prognose was gebaseerd op de verwachting dat de grondexploitaties Kazerneterreinen MN/EBK/SSK en Kop van de Parkweg, met gezamenlijk een boekwaarde van € 23,3 miljoen per 31-12-2025 zouden worden afgesloten.
De eerste helft van 2025 is de boekwaarde met € 5,5 miljoen gestegen tot € 79,2 miljoen. Op basis van de geactualiseerde prognose van de kosten en opbrengsten verwachten we dat de boekwaarde van de dan actieve grondexploitaties in 2025 met ongeveer € 3,3 miljoen gaat stijgen naar € 77 miljoen. Dat de verwachte boekwaardedaling bij de MPG 2025 niet wordt gerealiseerd is grotendeels het gevolg van het gegeven dat van het project de Kazerneterreinen MN/EBK/SSK alleen het gedeelte SSK (Simon Stevin) wordt afgesloten. De grondexploitaties bij de kazerneterreinen MN/EBK blijven nog een jaar langer open. Ook de verliesgevende grondexploitaties Kop van de Parkweg en de twee flexwonen-projecten Somapad en Groenendaal schuiven een jaar op (zie ook paragraaf 3.2).
Gunstig voor het boekwaardeverloop is wel dat de levering van de Mauritskazerne op WFC een jaar vervroegd is, hierdoor is de boekwaarde gedaald met € 3,8 miljoen.
Zoals ook in paragraaf 2.2 bij de voortgang van het programma is beschreven, bestaat er altijd een onzekerheid over de exacte aantallen verkopen voor de rest van het jaar. Dit heeft logischerwijs ook invloed op de ontwikkeling van de boekwaarde.